问：某小区的一楼住宅没人买。开发商为了促销，做出了将窗前绿地随同一楼的房屋单元一并交给业主单独使用的广告宣传。一楼的业主能够凭他和开发商之间的房屋买卖合同而取得绿地使用权吗?

    律师诊断：不一定。物业小区中建设用地使用权原则上是由全体业主共同享有的，因为《物权法》第73条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。按照这样的规定，建筑区划范围内的绿地原则上就应该属于全体业主共有，也只有业主大会才有权决定窗前绿地的使用事项。

    但存在例外，如同停车位一样，窗前绿地的建设用地使用权也可以通过适当的登记手段而从整个物业小区的共有部分中分离出来。一楼业主能否根据他们和开发商之间的商品房买卖合同取得对窗前绿地的单独的使用权，关键取决于开发商是否已经将这些窗前绿地的建设用地使用权与该物业小区其他土地的建设用地使用权区别开来，并且没有将其成本计入其他业主的公摊面积之中。只有在开发商已经事先保留了该部分窗前绿地的建设用地使用权的前提下，这种将窗前绿地指定供一楼业主专用的约定才生效，否则，就只能将这种约定看作是对全体业主共有财产的越权处分。