二、沈阳房地产市场中长期走势预测

    1、全国房地产发展重心北移势头将会加快

    改革开放后，我国经济发展趋势是重心逐渐由南向北转移。珠三角是我国经济发展第一增长极，长三角为第二增长极，环渤海经济圈为第三增长极，东北老工业基地振兴为第四增长极。现在第三增长极正在启动和运行之中,第四增长极刚刚启动。沈阳市在第三增长极中为重要成员，但在第四增长极中为核心成员。房地产业作为基础性和先导性产业，将会在第三增长极和第四增长极中获得较大较快发展空间。因此沈阳市未来房地产业发展潜力极其巨大。

    受房地产发展势头北移效应的影响，随着东北振兴和我市经济形势的跨越式发展，市民消费能力将会不断增强，沈阳市房地产市场将会存在着更加广阔的发展空间；随着我市房地产市场秩序愈加规范，沈阳房地产巨大诱惑力逐步显现。外地和外国开发商来沈投资势头不但不会减弱，反而会逐渐加强，并将在不久的未来出现新的高峰期。

    2、区域中心城市的优势逐渐显现

    沈阳市是东北三省和内蒙古自治区的区域中心城市，又处于辽东半岛城市绵延区的中心位置。当前，沈阳经济圈建设的步伐将会加快，建设“大沈阳”的时机业已成熟，从中可以做到优势互补，组合成为强大的区域经济协作体，实现共同发展，资源、信息和基础设施共享。它既包含了沈阳区域经济的发展，也包含了与周边城市乃至哈大产业带的互动联系；近期辽宁中部城市群建设已经启动，沈抚(抚顺)、沈本(本溪)、沈铁(铁岭)同城化进度加快。从功能上看，大沈阳也是一个吸纳与辐射的有机体，要从当前以招商引资的吸纳功能为主，发展到足以更好地发挥对周边城市的辐射带动功能。这将会推动沈阳房地产业保持一个较长的兴旺期。

    3、住房消费潜力巨大

    由于沈阳居民住房水平低于全国尤其是东部城市的平均水平，加上沈阳城建力度加大，宜居性大为改观，东北中心城市的效应得到良好的发挥，带动了沈阳房地产快速发展。据研究所专家初步测算，2008年商品住房需求为1250万平方米。按此水平，可以延续相当长的一段时间。

    4、沈阳房地产中长期发展趋势预测

    其一、由于沈阳房地产市场基本面良好，因此近期沈阳房地产市场不可能出现拐点。

    其二、由于沈阳房地产市场与全国房地产市场的不完全同步性，本轮周期从2004年开始进入高潮期，据研究所专家测算，沈阳市本轮周期的高潮期可以持续到2010年。

    其三、沈阳市房地产市场是一个后发市场。东北老工业基地振兴刚刚启动，房地产作为沈阳国民经济的支柱产业方兴未艾。参照国际和国内发达城市房地产发展规律，沈阳房地产业仍将会保持一个较长时间的健康、理性和可持续的发展状态。

    三、2008年下半年沈阳市房地产市场走势预测

    近几年来，沈阳房地产市场发展迅速，但房价和成交量增幅都没有大起过，所以今年也不会出现大落现象。

    (1)房地产开发建设仍然可以保持平稳快速的增长态势

    国家实施了“从紧的货币政策”将对沈阳房地产开发产生一定影响。但由于沈阳房地产市场已经成为全国性的市场，“从紧货币政策”影响尚未达到严重程度，投资规模和施工量仍将保持30%以上的增长速度，说明沈阳房地产市场依然充满生机。但新开工面积增幅将会有所下降。

    2、商品房供给将有较大幅度增加

    由于去年开发企业拿地较多，开工量较大，今年的商品房，无论是商品住宅还是非商品住宅总的供给量都将有所增加，会出现供大于求的局面。

    但由于外埠和国际资本的开发企业主要是从事高档和中高档住房的生产，上半年高档和中高档住房上市量大幅增加，中档和中低档住房上市量减少，产品结构出现新的不平衡，从而引发出新的供求矛盾。

    3、商品房销售将会出现转机

    虽然上半年沈阳商品房销售增幅有所下降，但预计下半年商品房销售市场会出现回升，秋交会将可能成为今年商品房交易的转机。主要是因为沈阳有800万平方米的刚性住房需求；住房消费中90%以上为自住型购房；经过年初一段时间的观望，消费者对沈阳房地产市场会有一个正确的认识，从而会以积极的态度进入购房市场；加之奥运会后，城市拆迁将会大大提速，推动住房刚性需求快速上升。预计9、10月份，商品房交易量会有所回升，带动全年商品房销售量比去年将会有所增加。

    4、开发企业竞争加剧

    由于国家税赋政策及其他一系列宏观调控政策影响，加之沈阳房地产市场出现供大于求，由卖方市场转向买方市场，不仅使房地产业由高收益行业向社会平均利润率靠近，而且还会加速沈阳房地产开发企业的洗牌。“马太效应”、“二八规律”将进一步发挥作用，开发企业的竞争将十分惨烈。相当部分没有实力，缺乏正确企业战略和产品定位的开发企业，将会淘汰出局，本市一批中小企业可能撤离沈阳转向其他中小城市。