房地产已不是地产商天下

    没有好消息，只有接二连三的“坏消息”。

    进入6月，中国银监会接连下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(以下简称“通知1”)和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》(以下简称“通知2”)，“残存”的几条资金救急途径面临进一步严管甚至堵塞的窘境，刺激着资金紧张开发商的神经。

    恒隆地产(00101.HK)董事长陈启宗6月25日在“Cityscape 2008中国国际地产投资与开发博览会”上道出了一个残酷的事实：目前中国房地产市场的主角，不再是地产商们的天下，而是手握资金的“有钱人”的天下，地产商退居二线。

    上海本地的一位地产商告诉本报记者，“我们最近刚得到来自银行的消息，商业银行从上周开始，对一些通知中涉及的房地产贷款业务暂停了，目前各商业银行总行正在针对相关通知制定工作细则。”

    融资渠道渐走渐窄

    在上述本地开发商看来，“今年银行信贷进一步紧缩后，从银行那边贷款越来越难了，除了需要严格按照放贷条件外，以前被忽略或者不被重视的一些审批环节也已重新重视，审批程序变复杂时间也变长。”

    银监会这个时候连出这两则针对性通知，对开发商来说无疑雪上加霜。“据我所知，两则通知先后下发，已经直接导致一些开发商正在进行的相关融资进程被迫暂停。”

    据了解，通知1全文大致分为四个部分，第一部分谈宏观经济与房地产市场，要求银行做压力测试和完善授信管理体制，第二方面谈个贷风险控制要求，第三方面谈开发贷款的风险控制要求，第四谈银行监管工作。

    其中，最受开发商关注的是，银行在根据房地产市场走势获得自身压力测试结果后，将重新评估房地产企业的资信及其贷款风险，开发商可能面临企业信用等级被降低、授信额度核减、贷款利率上浮等不利“待遇”。

    此外，在资信和财务状况监控方面，商业银行将定期对房地产抵押物进行价值重估和动态监测，对抵押物价值不足以抵补贷款风险的采取追加抵押品或压缩贷款等措施。

    而通知2则要求商业银行要上报：截止到2008年5月末发放的房地产委托贷款规模和风险状况；对房地产委托贷款的管理情况，包括对委托人资金来源和借款人实际使用贷款情况的检查；2007年及2008年前五个月各行房地产委托贷款的手续费收入情况，及其占总体委托贷款手续费收入的比例。

    对房地产委托贷款的地产商借款人，银行将按照房地产开发项目贷款的信贷要求进行考查(项目自有资本金达到35%及以上，“四证”齐全)。

    这一系列更加严厉的来自银行体系的收紧措施，实施者的目的是“建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，防止房地产企业向银行转嫁风险”，但对开发商的影响几乎是立竿见影。

    一位做融资中介的人士曾透露，此前尽管有些开发商资金紧张，但很少考虑融资中介提供的利率相对较高的资金，很大原因是来自银行的反馈令他们还抱有一线希望。如今，银监会两道令牌，就像两剂催化剂，这些开发商最后的一线希望或将随之破灭。