三、沈阳房地产市场走势预测

    1、沈阳房地产市场基本面分析

    (1)沈阳市房地产后发优势明显

    沈阳房地产市场起步比较晚，既是坏事又是好事，它为近几年和今后沈阳房地产快速发展积累了很大的空间。2000年沈阳市城镇人均住房建筑面积仅为17.4平方米，是全国副省级城市中标准最低的城市，比当时全国城镇人口平均住房建筑面积低3平方米。短短几年来，伴随着房地产蓬勃发展，我市人均住房面积得以快速增长，平均每年增长1.37平方米。截止到2007年，沈阳市人均住房建筑面积达到27.01平方米，与全国的差距已经不到1平方米。

    当前沈阳房地产市场已经成为全国性的房地产市场，投资洼地效应初步显现，2007年土地出让面积中，外资和外埠开发企业所占比重占60%以上；国内知名的30家开发企业已经有70%以上在沈阳有开发项目；据有的外埠开发商说，当前全国的房地产大盘集中在沈阳。

    (2)与全国房地产市场的不完全同步性

    全国本轮房地产发展周期起步于1998年国务院23号文件，沈阳比全国晚了一步，沈阳房地产市场启动于1999年。但因为出了“慕马案件”，严重的干扰了沈阳房地产市场的发展。自2001年起，市委市政府新班子对沈阳房地产市场进行了整顿，历时三年，使沈阳房地产市场尤其是土地市场达到了规范化、完全市场化。2004年沈阳房地产市场进入了本轮发展周期的高潮期，尽管2005年国家开始对房地产业进行了宏观调控，由于沈阳房地产市场提前完成了整顿，消除了泡沫，所以沈阳房地产市场在近几年来得到了稳定快速的发展。从中看出沈阳房地产市场和全国房地产市场发展的周期是不相一致的。

    (3)住房消费结构合理

    据我们房地产研究所反复测算，沈阳住房消费自住型占绝大多数，约占90%左右；投机型购房和投资型住房约占10%左右，其中投机型购房约占不足1%。由于住房消费合理，所以炒作气氛不浓，抗风险能力较强。即使在今年全国房地产市场都处在冷清状态，沈阳房地产市场仍然保持平稳的发展状态。

    (4)房价走势平稳

    由于沈阳住房消费结构合理，商品住房用地适度放开，从而保证了沈阳的房价二十几年来一直处于平稳上升状态，从没大起大落，实现了广大居民、开发商、地方政府三者利益的良好协调。

    沈阳市的房价构成比较合理，据沈阳市房地产研究所专家测定，沈阳市房价结构比例为：土地费用占30%、建安费用占30%、各种税费占17.5%、管理费营销费不可预见费占7.5%、开发商利润占15%，开发商利润处在合理区间，从而保证了沈阳的房价平稳运行。

    由于沈阳房地产市场基本面良好，因此近期沈阳房地产市场不可能出现拐点。

    2、中长期发展趋势

    由于沈阳房地产市场与全国房地产市场的不完全同步性，本轮周期从2004年开始进入高潮期，据研究所专家测算，沈阳市本轮周期的高潮期可以持续到2010年。

    3、2008年的下半年走势分析

    依据2008年下半年沈阳房地产市场的有利因素和不利因素的综合分析，有利因素仍然占据主导地位，我们认为，2008年下半年沈阳房地产市场仍然可以保持稳定的、理性的、可持续的发展状态，总体上是持谨慎的乐观态度。

    (1)房地产开发建设仍然可以保持平稳快速的增长态势

    (2)商品房供给将有较大幅度增加

    (3)商品房销售量将比去年略有增加

    虽然1～5月份沈阳商品房销售增幅有所下降，但预计自6月份开始商品房销售市场会发生一定转机，主要根据是沈阳市住房刚性需求800万平方米，住房消费中90%以上为自住型住房，经过年初一段观望，消费者对沈阳房地产市场会有一个正确的认识，从而会以积极的态度进入购房市场。预计今年商品房销售量将比去年略有增加。

    (4)房价将继续保持稳中略升态势

    由于沈阳房价构成基本上是以成本为导向的架构，今年房价仍然处于稳定运行状态。一方面由于开发成本不断提高，土地价格逐步上涨，受国际原油价格上涨因素影响，建材成本不断加大，建造质量和环境投入不断增加，融资成本加大，人工费用提高，这些因素推动沈阳房价继续上涨，而没有任何下降空间；另一方面由于我市居民收入水平总体偏低，居民对高房价的承受能力有限，加之政府采取一系列宏观调控措施，制约了房价快速上涨趋势。

    综合考虑，2008年下半年沈阳市房价不可能大起，也不会大落，不会出现拐点，将会继续保持平稳运行，稳中略升的态势。

    （本文作者：沈阳市房地产研究所所长 沈阳市房地产开发研究会会长 沈阳乐居专家联盟 范翰章）

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