沈阳公布不同统计结果
房价上涨7%还是19.2%
专家澄清19.2%由来
据沈阳市房地产研究所副所长范翰章介绍，目前房价统计方法主要有两种方式，一种是房屋均价，计算方式是一段时期内一定的房屋交易总额除以交易面积。另一种是抽样测试，该方式是采取动态检测跟踪的方式对固定地点进行抽样调查。
目前各媒体较常用的方式是房屋的均价。房屋均价既可信又不完全准确，主要受地域和购买结构的影响。地域方面核心区域与郊区房屋价格存在着差别，其比重的变化会对房价造成影响，购买结构方面高档住宅和低档住宅在交易中的比例也影响最后的统计结果。
目前，沈阳市房价主要是出自统计局和房产局两个统计口径。
而此次国家发改委、国家统计局公布的19.2%这一数据是沈阳市统计局城调队上报国家的数据，是采取抽样调查的方式，主要由三部分数据得来，一是商品房的抽样统计结果涨幅7.8%，二是公房（房改房）涨幅6.3%，三是私房（通常所说的二手房），三部分数据相加的平均值得出房价上涨幅度的平均值即19.2%。这个数据并不能真实全面反映沈阳房屋价格情况。
沈阳市商品房价格有两个统计口径，其一是沈阳市统计局投资处发布口径，其二是房产局合同备案统计口径。根据沈阳市房地产研究所对沈阳市统计局和沈阳市房产局研究的结果显示，沈阳房价的一个真实上涨幅度在7%。
沈阳市统计局的具体统计数据是，沈阳市三季度新建商品房价格是2733.7元/平方米，新建商品住宅价格是2717元/平方米，分别为去年同期的95.8%和96.7%。即比去年同期分别下降了4.2%和3.3%。而沈阳市房产研究所研究后认为，沈阳市房价实际上并没有下降，主要是由于近郊区商品房投入量远大于核心城区，销售权重发生变化。
沈阳市房产局根据合同备案数据发布的商品房价格统计结果是，三季度沈阳市新建商品房价格为3188.2元/平方米，新建商品住宅价格为3052.9元/平方米，分别为去年同期的100.1%和101.7%。沈阳市房地产研究所认为，虽然合同备案数据反映出的商品房价格与沈阳市统计局的数值不同，但变化幅度基本是一致的，说明2004年沈阳市商品房价值确实运行平稳，并未出现非常明显的涨幅。
面对国家发改委、国家统计局发布的“第三季度沈阳房屋销售价格上涨19.2%”的数字，昨天沈阳市房地产研究所向媒体公布了不同的统计分析结果。其中记者发现，对于沈阳市目前商品房交易价格情况，该研究所认为，沈阳市房价实际上没有下降，由于近郊区商品房市场投入量大于核心城区，使得全市房价涨幅趋缓，近郊区商品房价格上涨约在10-15%之间，带动全市房价平均在各自区域内涨幅约为7%左右。
7%从何而来
在分析沈阳房地产价格问题时，沈阳市房地产研究所副所长范翰章教授强调，目前在房价统计方面采用的均价统计方法和抽样测试方法都受到某些方面的限制，因此，尽管从统计局公布的数字上看沈阳商品房价格出现下降趋势。但就实际情况而言，沈阳市的房价并没有大幅下降。
2004年中，沈阳房地产市场销售权重发生变化。也就是说，从前集中在城市核心区域的商品房供给开始向城市周边扩散。铁西区、大东区已经成为沈阳房地产市场交易上的热点区域，同时浑南地区、于洪区、新城子、东陵区等区域都开始受到市场的认可，这些区域较低的房价正是其在市场中最明显的竞争力。范教授说，在沈阳市房地产研究所对沈阳不同区域的房地产价格监测中，反映出各个区域的房价在2004年都在不同程度上有所上涨，全市平均的涨幅在7%左右，这个数字应该可以反映出市场的实际情况。
范教授认为，近年来，沈阳市在土地供给上放大了供应量，尤其是十大居住区地块的推出，将市场的目光引导向城市近郊地区。这一举措不仅满足了城市居民的购房需求，同时也有力调控着沈阳房价的总体走势。虽然近郊区域的房价上涨幅度也比较明显，但是一种正常现象，也有利于沈阳房地产市场的发展。
房价涨势得到有力调控
作为沈阳市房地产研究所的副所长，范教授十分肯定地认为，沈阳市房地产市场正在平稳、健康的状态中运行，市场中并不存在泡沫。范教授说，根据沈阳市统计局固定资产投资处发布的统计数字，沈阳市商品房销售价格在2004年初经历了两个月的快速上涨，其主要原因是市场需求的集中释放。从2003年6月份以后，沈阳房地产市场开始进入供销两旺的阶段，市场进入高潮期。2004年是这个高潮期的第一年，由于居民购房自住、更新换代和投资需求旺盛，促使沈阳房地产市场提早进入销售旺季，也就是说，年初阶段商品房销售价格一度达到3189元/平方米的高度。但是沈阳市政府也快速采取了诸多调控措施，例如大幅度降低城市拆迁量，增加土地供给量，加大商品房入市量，从而在确保市场商品房销量大幅增加的情况下，房价逐月回落。到9月份，全市商品房销售价格已经明显回落，市场销售平均价格回落到2731.6元/平方米。因此，截止到9月底，沈阳市商品房1-9月份平均价格为2870.8元/平方米，与去年同期相比上升2.84%，每平方米上升79.2元，房价并没有出现非理性的快速上涨状况。尤其是在第三季度，沈阳市统计局公布的数字明确显示，沈阳市新建商品房价格与去年同期相比下降4.2%。
二手房仍然保持高位运行
2004年9月份和10月份，沈阳市二手房市场两次出现平均价格超过2000元/平方米大关的统计结果，9月份二手房销售平均价格为2151.2元/平方米，10月份二手房销售平均价格为2005.7元/平方米。范教授认为，这说明沈阳市二手房市场仍然保持着高位运行的状态，但是，出现在9月份的大幅上涨状况在10月份就已经明显回落，市场总体走势仍然比较平稳。
根据沈阳市统计局的统计数字，沈阳市房地产研究所认为，在2004年中，由于沈阳城市的拆迁量比上一年锐减，使得二手房市场需求量显著下降，因此二手房市场的价格被保持在一个平稳的状态。但是由于惯性作用和沈阳市购房落户政策的驱动，二手房价格仍然居高不下，而涨幅比2003年已经有明显回落。
范翰章教授认为，依据沈阳市房地产研究所目前的分析结果，可以得出这样的结论：沈阳市商品房价格总体走势是平稳攀升，不存在泡沫。沈阳市商品房价格一直保持在全国大中城市中等价格水平，这种态势既有利于广大居民住房消费，同时也有利于对房地产市场进行的投资，适合人们购房企盼增值的心理需求，沈阳市的房地产市场正处在兼顾住房消费和房地产投资的最佳状态。
|
