近期，中国人民银行第二次调整了买房贷款利率，紧接着就要开征房地产税以及相关行业税种陆续调整，国家对房地产行业进行宏观调控的决心显著并且准备充分。一轮接一轮的政策出台已经让我们感到市场的屡屡震荡，但毕竟宏观调控将使市场更加有序化、促进行业稳定发展。针对消费市场而言，老百姓更关心自己将怎样解决住房需求，并且在这个过程中将会获得怎样的权益、承担怎样的责任。今报“筑周刊”特别邀请了沈阳房地产行业的专业人士，共同剖析宏观调控下的沈阳房地产市场。
做客嘉宾：
中房集团辽宁置业有限公司董事长赵昱
沈阳新湖房地产开发有限公司总经理赵伟卿
辽宁华特美房地产开发有限公司常务副总经理何祥康
辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司营销总监牟昕
沈阳建筑大学管理学院副院长刘亚臣
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关键词：宏观调控
建设部政策研究中心主任陈淮表示，调控房价并不是一件无可奈何的事，政策储备非常充分，可以说是刀刀见血，一剑封喉。
调控主要针对炒房
目前调控的重点是炒房行为，可能起到一定的限制作用。比如银行提高了购置第二套房屋的贷款利率，目的就是限制投资。实际上银行希望消费者买两套以上房屋，这样一旦消费者还不起贷款可以执行拍卖。这样做能降低银行的风险。调控还将继续
针对金融和税收政策的变化，多数人认为对沈阳的房地产市场影响不大。但大家也纷纷表示正密切关注，从这次调息可以看出明显的试探性。目前沈阳地区首付成数还没有变化的信号，但各银行并没有准确说法，这一点值得关注。税收政策不十分明朗，还看不出指导思想。用税收杠杆调节在理论上是成立的，但具体情况要看政策和执行力度。虽然很难预见近期会不会出台更加强硬的调控措施，但目前已经有开发商放缓了开发速度。大家预计，6月以后还可能有一次调息。
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关键词：物业税
日前，国家税务总局、中国人民银行等政府部门的部分高层人士齐聚国务院新闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究报告》展开研讨，希望就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。
物业税难让房子降价
物业税实行至少还要一年，即使实行了也很难实现降价。从铁西区北一东路附近的地价看，土地出让金在房价中的比例并不高，出让金只占地价的21％。折合到房价中去所占比例更小，房屋建设品质的提高基本能填补这块费用。
滞销项目重获机会
实行物业税能给滞销项目一个机会，使他们有机会降价处理积压房。但要开发商主动降价很难，极有可能国家还会出台强制降价策略。
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关键词：房价
据《个人理财》报道，2004年25大城市商品房平均房价排行榜中，沈阳以2826元排名第16位，低于25大城市平均房价3625元近800元，仅高于全国平均房价2758元不到70元。
开发商降价难
从沈阳近几年的房价上涨情况看，沈阳的房价仍属于成本推动型，并没有泡沫，更不会因为政策变化而下降。土地资源是稀有的，每年地价都会上涨，随着城市的发展地价上涨得更快。同时，与地价相关的动迁、规划等费用也会随之增加；受季节影响，东北地区有效施工周期短、项目开发周期长，企业的财务管理费用比南方城市高；对于开发商而言，开发项目就是一种投资行为，可谓“千做万做亏本不做”，这一点更决定了无论政策怎么变，房价也不容易下来。
沈阳房价还有增长点
沈阳的商品房价格与同类城市相比仍然处于较低水平，每平方米仅3000元左右，价格还远远低于其价值。就沈阳的城市规模、市政配套水平看，沈阳平均房价在5000元／平方米也属合理。因此，随着沈阳的经济发展、人们的收入水平会随着东北老工业基地的振兴提高，房价也必然越来越接近其价值。
上海大华公司在来沈阳之前做过详细的市场调研，沈阳的房价走势是健康的。潜在需求量仍很大，这一点能保证房价不会大起大落。
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关键词：行业发展
据有关媒体报道，沈阳市居民需求的住房面积与在建商品房状况对比，只有100－120平方米供求基本平衡，100平方米以下求大于供，120平方米以上供大于求。
理性开发更重要
今年，市场细分会更加明显。目前，沈阳的市场主流是100平方米以下的房子，今年这部分产品也会出现更细分的定位，专门针对部分特定人群而开发的产品会增多。调控政策的陆续出台，一定会有持币观望的消费者。对于开发商而言，也一定会适当考虑相关政策影响，合理地开发，比如会出现放慢开发速度、调整开发规模等应变措施。
应加大补贴房开发
通过调控使房价适合中低收入阶层不太现实，最有利的办法应该是通过政府的二次分配调控。比如加大经济适用住房、政府补贴房的开发，甚至直接对低收入者进行货币补贴，都比较科学。美国就是通过法律规定，符合条件的低收入阶层可以直接到政府拿到货币补贴。
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关键词：消费
沈阳市2003年城市化水平为63.9％，全国城市化水平拟每年提高一个百分点，沈阳按此速度推进，就意味着每年有7万人进城，约达2万户以上。
缺房还得及时买
从目前市场和政策环境看，房地产市场会像人们预想那样不断发展。没有房子的消费者还是要及时买房，目前沈阳房价稳中有升的趋势短期无法改变，早买总比晚买便宜。千万不能盲目跟风，等待房子降价。但建议购买时要量力而行。
长线投资仍可行
房地产的行业带动作用突出，暂时的政策调控并不影响其发展趋势，长线投资仍然是不错的投资途径。政策变化可能带来短线的价格波动，但5年以上的长线投资仍有利可图，不会受太大影响。
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