赵昱：我只能说一下大致的趋势，这几年沈阳的地产走向成熟，结合沈阳的特点，我想未来几年，特别是住宅市场这个份额是比较大的，主要的住宅趋势应该还是在中低档，这是消费的主流，当然也有很少一部分是往高端产品发展，这个也有，要迎合振兴东北的大形势，做一些商业地产，做一部分写字楼，高级公寓之类的，这个份额也有，但是比例不会太大，主流还是中低档的住宅市场。

    主持人：穆总认为呢？

    穆秀仁：我和他的看法是一致的，现在比如说要操大盘，定位只能定在中档，要是高就把自己扔里了。

    主持人：开发商是为富人服务的？

    穆秀仁：现在不是的。我们是这样的，赵会长做的盘，我做的盘里面有好的，一个小区说我价位是3200，有可能卖到3800，特别好的有几户，你说他是富人还是穷人，不能用这个衡量，我认为开发商是为买房者服务的，现今的社会买房的主体是普通的群众，那么就应该是为普通人服务的。不是专为有钱人服务的，货币安置以后，动迁居民也是买房的。有钱人指的是两个，一个是特别有钱，第二个是买房都有钱，没有钱能买房吗？我们定在大众化比较合适。

    主持人：因为咱们国家五年前，包括十年前盖的房子都是小户型的，那么几乎所有的存量房都是那种，新盖的房屋要往往超越那水准，这是一个大背景，第二个是成熟的房产市场是一个流动的市场，美国二手房和一手房是1：3的比例，考虑到沈阳有大量的存量房，现在新购买房子的人，以及以后随着收入的增长想换房子的人，在沈阳找到值得换的房子，开发商盖的房子一定要超越品质，价格就比较高。

    穆秀仁：自然而然是那样。盖的房子，1971年计划经济的时候，在市委对面建的五期楼，那个时候是87块每平方米钱造价，两家一个厕所，两家一个厨房；九十年代初那个时候的造价普通住宅是200块钱左右；现在都是多层住宅600元钱，为什么提高了？材料价格提高了，工艺水准提高了，建设标准提高了，再加上整个社会包括民工工资也提高了，是不是？这样就都上来了。自然而然，由于我们现在应用的工艺、技术、材料比原来提高了一个档次，造价自然提高，社会人均收入水平的提高，管理费用加大也在提高，现在我们的房子和十年前，和五年前的房子区别就很大了，五年前沈阳市没有保温，现在要求所有的房屋必须上节能材料，必须搞保温，自然而然地价位提高了，工艺也提高了，这是必然的趋势。

    房价和销售量在价位上是0.7的关系，存量房销售比重比较大在全国是独一份的，因为城市化的进程，沈阳市应该说这几年城市的各方面的进步都有长足的发展，都是非常明显的，有相当一部分人需要改善生活，有相当一部分人用如城市，钱少，买商品房累一些，就把存量房炒起来了。

    存量房二十年以前交易量是大于一手房了，03年是增量房大于存量房，突破了500万平米，今年应该说突破了700万。大概是1：09左右。03年增量房530多万。存量房也是500多万，04年增量房住宅是突破700万，存量房大概是在650万6左右。在逐步拉大这个距离，02年以前存量房大于增量房屋，这二年变过来了，从形式上看一手房的市场还是比较快一些的。刚才提到的我们本地区居住工程方面如何来完善。其实这是一件好事，我们的最终目前是改善居民的生活条件，低收入居住的水准，还有一个更主要的目的是从内心改变生活方式，这是最高境界。房子建了以后老百姓可以达到这种境界，社会就共同地进步和发展了。从沈阳市来看还需要一个过程，但是这个趋势。随着这几年，特别是刚才说大盘已经到来了，郊区化住宅大势所趋，逐步走向成熟。紧接着是住宅产业的发展必然为我们产业的发展起一个推波助澜的作用，我感觉沈阳市将来城市居住的条件改善应该是绝大多数的老百姓是受益者。从产品的档次来讲中低档占有很大的份额。应该是这样的。

    主持人：从刚才赵总说的，开发商可以说使命是改善人居的环境，很多开发商把这个作为企业的理念或者说宗旨，很多的媒体，企业核心能力，核心优势的问题？我想把这个话题请教二位老总，作为地产开发说，我们企业的核心能力，或者说大家认为是一个词即核心竞争优势是什么呢？每个企业都有自己的看法。

    赵昱：提到企业核心竞争力的问题，我个人理解应该是几方面。首先是这个企业的领导者在这个企业中起着一个重要的作用，首先他的头脑要清醒。比如说我的企业来说，我跟我们员工要求从我做起，虽然我是公司领导，但是一切事情大家要向我看齐，领导要带头做到，还要有超前意识和创新意识，领导的个人素质。

    二是不管什么企业都应该有自己的经营模式，或者说是管理制度，不管是谁，这个企业，比如说我经常出差一个月两个月不在家，我不在的时候企业应该正常的运行，而且正规地经营管理模式，支撑日常的工作，这也算是一个核心的内容。

    一个很重要的因素是，团队的作用，本身也起到一个核心力的作用。

    从长远的战略考虑，企业的文化，企业的文化建设，从战略角度上看。

    最根本的是，企业的最终的目的是什么？这是最根本的，要遵循的目标是什么？从我们的企业来说最大限度地改善居民的居住条件，这是从我们企业所有员工谈的最高的境界应该是这样的。

    再就是企业还有他的奋斗目标。不能说没有目标盲目地做，必须得有遵循的目标，五年的目标和十年的目标是什么？在这里没有办法跟大家讲具体的事情，但是肯定任何一个企业都有他自己的目标要实现的，这是他最重要追求的目标，所以说提到核心的问题，我刚才归纳，领导者的作用必不可少，团队的作用不可忽视，企业的后劲，包括企业的文化，几个方面，综合起来来考虑，这个就很有发展前景。

    主持人：刚才讲的都是软的，不是钱也不是利。关键在于人。

    穆秀仁：有一些事情也不能说不是钱也不是利，刚才赵总说的这些都具备了，没用钱也不行，有一些东西是必要的，资金是利，自有资金的是利和组织资金的是利，这些是必不可少的，但是不是单一的，有了钱花不好，决策失误扔进去之后破产了，决策好的话，可以干大项目。二是搜集和利用信息的能力，要不然的话我们的前瞻性和先进性如何保障？我就是好，其实别人早比你好了，你没有独领风骚的能力也不行，这两点非常重要，再加上刚才赵总说的三点，这个企业就行了。

    主持人：缺一不可。

    穆秀仁：这个不是选择的，好的领导人得有驾驭能力，认知能力，反映的作用，团队能不能发挥凝聚力，发挥团队的作用，企业运转的模型，再加上企业的资金实力，再加上掌握和利用信息的能力，这样的话五个要素作为开发企业也好其他的企业也好都适用。

    主持人：如果说企业的核心是不可或缺的，但是每一个企业有他独特的是优势竞争能力，我觉得李总是不是这个问题。他的营销能力很重要，团队精神也很重要，我想这个问题能不能结合两位老总的情况谈一谈企业的优势在哪里？

    赵昱：我觉得有一个能力不能忽视，“融通”。不知道大家怎样理解，这个含义比较广。比如说刚才穆总说了，资金，我需要融资，，但是我还要有通融的能力，这个融通我想在任何这个社会是不可避免的。这点是非常重要的。这个问题在北京是最突出的，北京大家对94年的事搞得那样紧张，为什么紧张，大家划一个问号，落后的问题归根到底这些年到那天为止的事情都要终止了，所有的关系到那天都止步了。这个含义是很广的。

    所以北京很多的好朋友问我沈阳有没有这么紧张，我说我们两年前就已经并轨了，02年就敲定了3.7个亿6月18日，对我们沈阳开发商不存在，“8.13大限”，我说什么叫做大限？8月30日以前怎么样，以后怎么样。这个对我们没有作用，他说我们是全凭领导的一张嘴一句话好多事情就解决了，这是融通的问题。

    在企业起到了很大的作用。所以说刚才你提到的企业自身的独门秘籍，我觉得还是我们的企业应该说还是市场机遇很好。前些年，我在沈阳市不是最大的企业，也不是最好的企业，但是这几年，经过这几年的努力和发展，在沈阳市算是比较有实力的企业。从我的角度来看，主要还是机遇。这个机遇很重要，一定要把握好。我所有的项目，现在我已经做完的项目我都是在把握机遇，刚才给大家分析的情况，穆总也知道，也去看过，当时也是一个机遇，就是个机遇不要错过。包括浑南也是，大家可能知道当时很多人不看好这块地，大家一看到高压线就头疼，这条线谁能挪动，这个地不是废了吗？这个机遇对我来说很重要，我也知道这些，我要研究这条线动的可能性在哪里？要分析，经过综合分析，经过多方信息沟通，最后我得到了信息这条线最后是要动的，这种情况下我就考虑这块地要拿下，别人都不关注它，这个就是机遇，现在大家回头来看这块地太好了，是离浑南新区最近的小区。好多是新区的公务员买的，因为离他的办公区近。我觉得机遇很重要。包括黎明当时也是很多人说这块地不行。这里我也在想，机场有一个禁空，禁空对我来说有什么影响，有影响了如何做好这样，机场几年之后要搬迁，在这个过程中我可以做文章，搬了以后，就不是五层的限制了，现在已经建了八层，当时谁也算不下来，因为只能建三层五层，这个就赔了，对于我来说要把握好这个机遇。

    主持人：看到别人看不见的机遇。

    赵昱：这个机遇得靠自己去争取，去思考。

    穆秀仁：我就一个字是“人”。可以这样讲，十二年公司从来没有出现了内耗，国有企业八年民营企业四年，公司从没出现过内耗，企业的向心力和凝聚力是我们企业的特点，国有企业每年对我进行考核，当时一百多人，我从来没有低于一分的时候，在沈阳市国有企业发展考核这样的情况不多见。改制以后每个职工都有股份，对企业的关心度又强了，又是干许多事情，谁应该干什么，功能分工都比较明确，不用讲了，谁该干什么时候就干吧，这是我的看家本事。

    主持人：刚开始转制的时候社会责任感更强了。这是一个特别爱听的话，为我们社会责任感更强了。

    穆秀仁：社会责任感可以这样讲，我体会太深了，因为，如果没有社会责任感，我不知道我现在在哪个官阶的位置呆着，因为我下海就办企业了，是政府逼着我找我谈，让我给政府排忧解难，给老百姓排忧解难我下海的，完全凭的是社会责任感，那边是局长、副局长的位置考核完了，一步之遥就过去了，一个脚站着，一个脚迈出去了，我到企业了，没有政治觉悟，没有社会责任感我不可能作出这样的抉择，这是我到企业了。

    西塔，沈阳市最出名的是西塔，历史上出名，现实出名，出名在两个地方，第一个地方现在是西塔餐饮娱乐的，晚上最热闹的地方，那条街不到八千米长，一年的税收三千万，夜景最漂亮，经济最繁华，朝鲜族特色最明显。这是现在。

    93年也是沈阳市最出名的，2400户动迁户，被动迁走了五年没回迁，当初是沈阳市最大的热点问题。而且公司出现了两个多亿的巨额亏损。我是仕途道路走得顺的时候，主管市长找我谈的，你办事我放心，下去了，没有政治觉悟没有社会责任感不可能作出这样的事情。而且到那儿开始，一直八年，以至于企业改制后四年，一共是十二年，我有六、七年没有互相之间拖欠款，我的律师总是要辞职。因为我给你当律师从来没有案子。你没有社会责任感不能做到这点。这是一个前提条件。

    改制以后为什么责任感增强了？改制的时候我说了三句话：国有企业改制必须遵循的三项基本原则：一、社会责任原则，1、按章纳税，2、不能侵害被动迁居民和买房业主的利益；二、债权债务承担的原则，我改制的时候是了很多的外债，不像他从零起步，没有包袱，我有包袱，老国有企业，我是背着债往前走，欠人家的钱不还不行，银行的利息一份钱不能欠，三、是维护职工合法权益的原则，凡是政府有文件要求你办的事情我没欠职工一点点。这三项原则运作起来以后，基点是责任感，是社会责任感。比如第一项原则。纳税，我改制520万，第二年920万，第三年2258万，四年2608万，加一块6300多万，这是我交税，税务局A级纳税企业。侵害群众利益的事情我到现在没做过。小数点后三位是房证的面积，买我房的方迪大厦，刚开始高档盘，带装修的，等到开盘的时候沈阳市发生的穆马大案，能买得起这个房子的，不买了，有的跑了有的抓了，前边住进去三户，后来没有办法，根据市场情况，为了回笼资金我降价了，原来的三户买房的利益受到侵害了，怎么办？我把现价和原来买房的差价退给你。增值了我不管，我替你高兴，赔了我给你补上。这样才能尽到社会责任感。

    债权债务这块到现在没有关系，多少年了。民工没有闹的，而且我每个人给民工买一斤半肉，一个月一次。冬季有施工的时候，该送饺子，送元宵；夏天送粽子和月饼，就这样。社会责任感。现在职工是安居乐业，没有什么意见也没有什么要求，都是死心塌地地干。真正能够把这三项捏在一起的是社会责任感。如果偏一点肯定出事。偷税漏税进去了，不维护职工合法权益大伙炒你鱿鱼。