我觉得刚才赵总说的也是在往这个方向走，想听一下穆总这方面的思考。

    穆秀仁：我觉得作为大盘的定义来说，应该包括几个方面的内容：不一定是综合的，有可能是单向的，比如说，五十万米以上的建筑面积，还应该看到他主要走的是多层，带有一部分小高层，还应该包括投资体积大，面积本身并不大，比如说高层，要建二十层以上的高层，一平方米造价是多层的三倍，从投资体上看，我干了几年高层，造价是多层的三倍，建筑面积小，但是盘不小，沈阳2003年政府提倡搞的，现在正在实施的金廊工程，占地并不大，但是容积大，他得按照大盘来看，投资很大。我觉得大盘小盘一个基本的标准看投资点。我做过西塔小区，目前是沈阳市唯一的一个半夜不管什么时候去都堵车的地方。

    主持人：那说明规划有点问题？

    穆秀仁：商业餐饮业娱乐业非常发达，有一次开会两点钟，到门口堵了十多分钟，迎宾花园也是五十来万平方米，改制以后发展小盘，总觉得大盘刚开始设定这个盘的时候恐怕要费尽心机，考虑到内部的外部的发展趋势的各方面的因素，来进行一个正确的决策，但是往往在实施过程中，要发生一些变化，这个变化作为开发商来讲首先关注的是往不利方向发展变化，然后采取一些措施。而恰恰事情运作过程中是相反的带来一些其他的效益是市场经济的，像刚才戴总讲的，刚开始不是这样的，其他家跟进之后，火了以后，丰厚的利润就来了，我总觉得，大盘的界定上，特别是沈阳市一个老的工业基地上，大盘只能出现在城市的边缘地带。

    主持人：目前几乎也都是这样的。

    穆秀仁：中心地区出现大盘的可能性，只有随着工业区的改造，建设一些大的项目，才能改变。总体的感觉随着房地产开发管理经验的成熟，随着市场经济的发展，特别是房地产金融的介入，大盘是必然的，大盘时代马上就到了。这是发展的趋势。

    主持人：刚才我们谈话没开始之前，我觉得大盘本身有一个造势，项目大资金大，规模很大，容易在一个城市当中，在一个产业当中形成一个规模效益，刚才我和穆总聊天的时候，我想听听穆总的新的，好多的东西是可议会不可言传的，怎样在开发中把握市场的机会，这点很重要。穆总有一个家园，原来是一块空地，想做绿地，后来莲华超市进入了，刚才赵总讲的园博会，应该说提前几年就已经闲置在那儿了，这样我想赵总和穆总的经验之谈，这种对市场造势先放一边，对市场的机会是什么？市场的机会是怎样把握的？

    穆秀仁：我先说说我的想法，我觉得这个把握机会做得很好。刚才，业民提到了铁西的方迪家园的项目，不大，拿到一个项目的时候，铁西有一个企业，当时我还管着一个供暖公司，欠我们采暖费，工厂欠采暖费家属宿舍就得停止供暖了，因为企业没有破产吗，市里有要求，但是单位领导主动地跟我们商量能不能少给一部分钱，企业效益不好。我们当然也是有一定社会责任感的，就同意了他的意见，到底这个企业困难到什么程度？就派人到企业看一下，回来汇报说，企业不行了，冬天屋里没有采暖，搞机械施工，搞车床，车间都在干活，太困难了，我就想把我们公司的全员大冬天拉到那个企业去参观。看一看工业企业目前是什么状态，看看我们公司是什么状态，然后我们就有一个感觉，像这样的企业，为了维护社会的稳定，经济效益不行了，如果要破产，势必要拖着他，破产必须得把企业边线职工安置，总得有人操作。我们搞了一项调研，像这样的企业沈阳有不少，而且在这个企业周围有很多家，计划经济的时候发挥了很好的作用，走向市场以后，逐步地被淘汰了。这样的项目很多，如果我把这个项目拿下来了，恐怕其他家也会跟进。它本来是一个工业区，如果采用这样腾龙换鸟的方式，有的企业能做活，有的企业通过破产能把职工的问题安置了，在这个思想下我就开始运作这个项目。结果，在兴工街我是第一个项目，等我的项目开完了，其他项目才跟进，销售效果也很好。离和平比较近，一种感觉，开发商如果看别人干什么，你就跟着干什么，做其他的生意也不行，实现得有一种预知性，前瞻性，找准自己的位置，无非是看周围，看发展趋势再看你，两看，找准自己的位置。

    主持人：穆总这是哪年的事？

    穆秀仁：我这个项目是2002年方迪家园，我请的李业民策划的。

    李业民：当时的周边环境比较差，但是这个项目开的时候，很多路都打通了，南两栋桥的整个环境已经焕然一新了，整个区域的环境两年的时候就已经完全改变了。

    穆秀仁：地都没了。

    主持人：跟着您就来了。

    穆秀仁：不能说是跟，英雄所见略同；

    从微观角度讲，因为我是操作人，御苑宣布那个企业破产的时候，法院找我，穆总到底这个企业，你买不买？我说什么意思？你买就等于你能把资金给他，我就宣布他破产，我一旦宣布破产职工没法安置社会矛盾就出来了，如果买的话你得把资金的准备情况和一些证明提供给我们，我们再宣布他破产，如果没有房地产开发商的跟进，企业重组改造作出贡献吗？

    赵昱：我接着穆总的话题说，谈到目前掌握好机会的问题，这个话题每家都有自己的做法，我简单地把我们公司的情况介绍一下。其实机遇，我觉得好象每个人都有。看你如何来掌握。

    从我的角度来体会，首先得有超前意识，一定要超前，第二种是掌握恰如其分的时机，要出新。比方说，01年，当时旧城区改造，这个项目难度很大，一期观察和考察，最后谁也不去做，大家都担心东部用老百姓的话说是没有钱，有点没有信心。在这种情况下，做大盘能行吗？很多问号在里面。其实我们当时也在想，按位置来说是很不错的，为什么没有发展起来？首先是刚才说的没有超前。首先要了解城区规划，几年之内能达到什么样的程度，方方面面掌握信息，这个地区将来的操作应该在什么时候，什么形势，进行综合的分析，第二个是刚才说的创新，既然那个地方没有钱买房子，老百姓买不起房子，还想让他买房子，让他去消费，就得研究你的产品，产品也要创新。所以当时就叫喊出一个口号，大社区，高品质，低价位，做品质从我自身来说也喊出来了，低价位怎样突破，怎样创新，最基本的概念是房子要小，体积要小，花钱就少，首先把房情设计上做一下研究，小户型，这样就产生了。小是一室户小，还是三室户小，要细分，这里还有很多的学问在里面。小的前提下，我还要研究价位如何下来，单价低还是单价高，单价低了总价自然就下来了，这样研究市场，十万一套房子的究竟有没有市场，开始研究市场，本身产品的定位，这个过程就是创新。最后我把定位找准了，推向市场，一举成功。带来了可观的效益，现在当时2000元每平米的房子卖到了3200了。

    主持人：当时我们都看到那个地区由于比较落后，大家关注的是原住居民购买力不强，当大盘形成的时候，现在有多大的比例是原住和原来中心城区的人过来住的？

    赵昱：原住大概是在35%左右。应该说是大概这个比例，市内五区，特别是大东区和沈河区，大概占到20%，皇姑区有一小部分，还有一些外地的，抚顺、铁岭的。所以我当时考虑这个市场调研的时候是综合分析的。沈阳东部地区把整个产品细分得不能再细了，六十岁的人买小户型是干什么用的，五十岁和四十岁的人甚至刚毕业的大学生，“月供五百”，沈阳市我是第一个喊出来的，我在报纸上做过表格，我给大家算价。刚毕业的大学生我做过分析，打动他们的心。还有一个和产品的品质有关系，叫做“玻璃的价格，水晶的品质”，这是我当年喊出来的，这是吸引消费者的感情，我也在研究消费者的心理，我动员我们的员工完全站在消费者的角度考虑问题。

    回家我们布置任务，问问你们的父母假设他们买房子，假设这种情况这种条件，父母怎样想，我让他们答卷子，反馈，然后综合地分析这些信息，因为父母的层次都是五、六十岁的人，你一定要找出和你们家有关系的三个以上的大学生，毕业两年左右的，他想买什么样的房子，我们要分析他。现在来看我们是成功的，现在可以说了。当时不能说。这也是商业机密。

    当时你的房子为什么卖得这样好，你的房子定价这么准？你的户型为什么接近老百姓？刚开始没有说，现在已经验证了，卖到3200元了，而且，还有一个不能说绝活，我所有封盘的项目，最后一套房子还在增值。

    主持人：尾房还能增值？

    赵昱：到尾盘的时候，很多是降价出售。我跟他们正好是相反，包括很多新闻单位的朋友跟我说，好多朋友跟我说你的房子为什么越卖越高呢？

    主持人：为什么呢？

    赵昱：一定要迎合消费者的心理。

    李业民：今年新浪房产公布一个数字，沈阳今年商品住宅的价格增长了19.2%，在全国省会城市位居第一位。这个请谈一下这个是好还是不好？快人们通常理解是好，但是我们觉得快和慢到底怎样看这个价格的走势？

    穆秀仁：首先对于19.2%这个比分，我们持怀疑的态度，跟我的直觉不一样，也可能他是对的，我是错的，到现在为止我这种直觉没有改变，我认为沈阳市上半年房价上涨19.2%，这个说法我不知道以什么作为依据来衡量这个问题的，因为我们经常在一起切磋，我看房地产的同行几乎不是冤家，都是朋友，相互之间切磋，在一起切磋的时候，沈阳的房价2004年涨幅也就是6%到8%之间，这里有一个特殊情况需要说明，因为2003年，沈阳市政府启动了金廊工程，同时，当年又大规模地启动了旧城区、棚户区的改造，而这两个项目方面的项目的启动，按照我们目前的政策全部实行的是货币安置，由于这两个因素促进了2003年年底，2004年上半年房屋的销售，手里有钱了，房子也没了，需要买房，这样沈阳市二手房的房价上涨幅度过猛，短时期出现了供不应求的局面，导致了价格的上涨。

    受供求关系的影响。比如说金廊工程五里河地区，在动迁之前，一般的二手房是2400元到2600元每平方米，动迁的时候给的是2033元每平方米，如果提前走了，按照原来的腾迁计划走了，又给了一万块钱的奖励，那就等于3200元左右每平方米，居民手里拿着钱要解决住的问题，就把二手房的房价涨起来了，然后再把小户型的商品房炒起来了，阶段性地出现房屋价格上涨，2004年年初，我干了十多年，第一次遇到，一季度往往是销售淡季，我的一季度回笼资金达到了全年的40%，春节期间，买房子还挺旺盛，阶段性出来了，有两个问题需要说一下。

    一个是如果把存量房和增量房统一计算，增幅要涨。商品房小量的短时间的上扬达不到10%的程度，手里的钱花没了以后，又恢复原来了，上次我们开会研究19.2%的可能性没有。

    主持人：沈阳市的统计是多少？

    赵昱：我们企业掌握的住宅情况是2800元左右？统计局统计的是2900元左右。2974元，二手房比一手房涨得猛，同地段的二手房和一手放的比例是什么样的？

    穆秀仁：情况不一样。因为我们现在所讲的二手放是建十年以上的老房子，那个时候的房子户型偏小，我记得85年我代政府起草一个文件，关于住宅建设的明确规定，单间35，双室45到50，三室不得超过70平方米，现在新开发的商品房低于80平米的很少，低于六十米的很少，动迁户一下买八十米以上的买不起，就买存量房，这样就把存量房炒起来了。

    主持人：存量房和一手放的房价比是什么样的？

    赵昱：大致最高在0.7，目前我觉得已经是差不多了，2000年的时候，是0.5，这几年，二手房增值非常猛，原来的差距比较大，原来是1：2的关系，我花两千块钱买旧房，买新房就花四千块钱。差不多在0.7左右。

    主持人：价格的想法，包括这一个月多走的一些城市，很多的城市是在一年到一年半都有，房价有一个拐角，前五年平稳地增长，一年之前开始涨。这个是全国的，大范围的。

    我的第一个想法是沈阳的房价如此上扬，我觉得不景气，在大背景下，东北复兴。大体上二手房和一手房的比例是0.6至0.7，因为沈阳市的二手房把沈阳的房价带到了一个合理的空间，我觉得沈阳市的一手房还有一定的上扬空间。我想追问一下，沈阳市的城市改造，和经济发展进入了一个良性的轨道，三五年之内沈阳市的走势是什么样的呢？资金是什么样的？合理的增长率是什么？

    赵昱：两三年之内，我所掌握的情况，应该说每年的增幅在10%左右是比较合理的。

    那么也就是说三、五年之内房价再涨一千块钱是很正常的。

    赵昱：刚才说到19.2，记者采访我的时候，我的态度非常明确，你们不一定非得看得那样重，不管怎么说，这个数字要从正面理解应该说市场非常活跃，形势非常好，负面理解可能要带来一些不利的因素，这个现实点说，能不能出现一种担心、过热…高速增长对银行下意识的问题，从正面怎样来理解？怎样看这个问题？我觉得这个没什么，随他说去吧，关键是我们企业自身把握好这个市场的脉搏，这是最关键的。所以说从一开始很多人跟我说，到今天为止我也是这样说，不用关心这个数字是19.2还是39.2，关键是自己把握好市场的脉搏。