主持人戴熙、中房辽宁置业有限公司总经理赵昱、沈阳方迪地产董事长穆秀仁、麦点地产顾问董事长李业民
在建项目高达4000多个；
房屋销售价格涨幅也高达19.2%位居全国首位；
2004年其房地产开发利润比2003年增长了120倍，居本市各行业之首；
据有关专家预测2005年的房价仍然会保持在一种稳中有升的状态，涨幅会在10%以内；
——这就是沈阳的房地产现状？
带着对这几个数字的疑问由《中国地产》杂志社、新浪房产、沈阳《地产观察》联合举办的《地产名人堂——沈阳行》栏目于2005年元月13日走进了沈阳，由那里的开发企业代表们为我们揭开了谜团！
时间：2005年1月13日 上午9：30- 11：30
地点：沈阳喜来登酒店二楼莲厅
主持人：《中国地产》戴熙
特邀嘉宾：沈阳房地产开发企业协会代会长
中房集团辽宁置业有限公司总经理 赵昱先生
沈阳房地产开发企业协会副会长
沈阳方迪房地产发展有限公司总经理 穆秀仁先生
沈阳麦点地产顾问有限公司总经理 李业民先生
主持人：地产名人堂今天来到了沈阳，地产名人堂是一个针对全国的名企、名盘、名人的一个大型寻访活动，我们将走访30个城市，今天《中国地产》、新浪房产和沈阳的麦点地产顾问、地产观察杂志联合举办的《地产名人堂——沈阳行》，我们请到的是沈阳房地产开发企业协会代会长，中房集团辽宁置业有限公司赵昱先生，沈阳房地产开发企业协会副会长，沈阳方迪房地产发展有限公司总经理穆秀仁先生，沈阳麦点地产顾问有限公司总经理李业民先生；大家欢迎！
先请沈阳开发界的两位资深的老总能不能简单地用5分钟的时间把企业的情况做一个简单的介绍。
中房辽宁置业有限公司董事长
赵昱：我就先说吧。我们公司的情况可能在座的也能知道一些，是中房集团在我们辽宁设的分支机构，确切地说是2001年进入我们沈阳地产市场的，到目前为止，公司在沈阳已经开展的项目有5个，已经完成的项目3个，这5个项目我简单地介绍一下，其中第一个项目是中房基安花园24万平米，现在已经全部完工入住了，中房凌云花园20万平米，去年年底全部完成，而且也是全部入住了，三是去年同时上市的中房金河花园目前这个项目正在热销当中，还有两个项目现在我正在做前期项目的规划阶段，一个是中房福达新城，去年9月28日在交易中心正式交易的项目，预计规划面积大概是在70至80万平米，现在正在做前期的规划阶段，如果进展顺利的话，05年上半年正式上市，还有第五个项目是中房剑桥新村，这个是在我们沈阳的城北，大学城一带，这个项目大概规划面积在50万平米左右，目前也是在做前期规划阶段，这个项目可能要比第四个项目稍微滞后一些，进展顺利的话要在05年的下半年正式上市。
到目前为止，应该说如果这五个项目同时运作完的话，中房公司再过三、五年时间在沈阳的总的开发量差不多接近200万平米，目前是这样情况，公司由于这几年上上下下齐心努力，也取得了一定的成绩，一个是去年在全国第六届住交易会我们被评为全国名盘企业之一，我本人也是这次住房交易会的房地产百杰之一，公司的情况基本上是这样。
沈阳方迪房产董事长穆秀仁
穆秀仁：我这个企业现在是民营企业，在2000年以前，是市建委直属的开发企业，当时的名字叫做沈阳市房地产开发有限公司，国有企业八年，2000年改制为民办企业，我当这个企业的总经理是12年，12年来，我们先后开发了西塔小区，和平区的西塔小区具有朝鲜族特色非常明显的小区，迎宾花园，方迪家园，方迪大厦，目前正在搞的是方迪山庄，十多年来，已经交付使用的住宅100万平方米，公司改制以后，变成民办企业，社会的责任感更强了，这样整个公司起立努力使得公司的业绩在逐步地提高，我们税收为例每年以30%的速度上涨，这样累计四年我交税6300万，公司曾经被评为沈阳市十佳房地产开发公司，被评为沈阳市民营企业五十强，我本人去年被评为沈阳市劳动模范。
赵昱：穆总本身是我们沈阳市12届人大代表。
穆秀仁：市人大法制委员会委员。
沈阳麦点地产顾问董事长李业
李业民：我们麦点公司在沈阳从事地产行业7、8年，在这儿之前，我们在华新国际跟赵总合作过。我们当时在做营销企划，我们地产公司7年以来跟万科、方迪公司、还有奥林匹克花园、华新国际一些品牌的地产上市公司有合作，有品牌需求的合作很多，在这个行业来说是有多年的实践经验，一直在努力寻求专业的需要。麦点是与巨人同行。
主持人：这几年以来，中央提出东北振兴的情况下，沈阳先行的概念，想听听二位老总在这样一个大背景下，沈阳的房地产发展在工业立市的前提下开发商应该扮演什么样的角色？
赵昱：应该这样理解，大家首先应该清醒地认识，目前我们国家制定的大前提振兴东北我们非常清楚，04年应该说运行情况非常好，东三省的经济形势非常好，沈阳市的形势更好于其他城市，可以这样说，根据年底我所掌握的材料情况来看，这就验证主持人说的一句话，振兴东北沈阳先行，我们沈阳确实走在前列。应该说这个前列是方方面面的，我只是单纯地从经济指标的运行情况来看。
现在要说的是地产，地产在我们沈阳市经济发展过程当中，我个人认为应该起一个非常重要的角色作用，我还用数据来说，04年我们全市全社会固定资产投资额大概接近800个亿，我们房地产这个行业固定资产投资额接近290个亿，大家一看这个比例就知道了，我们将近占有40%的份额在地产方面，我们的住宅投资大概是在190个亿左右，这个不一定准确，可能过几天统计部门还有一个权威的数据统计，通过这些数据我们不难看出，目前我们沈阳的地产所有的指标都好于或者是高于全国15个副省级城市，应该说这里起了一个非常重要的角色作用，开发商主要是实施这些事情，每个人包括我和穆总在内，我们是辛勤耕耘，应该说对整个沈阳市的经济，对沈阳市整个房地产行业的快速发展，作为地产商来说确实起到了一个推进的作用。
主持人：再具体说呢？
赵昱：再具体说，04年我们沈阳市应该说第一个消息是商业地产增速非常迅猛，第二个好消息是大盘的开发带动了我们沈阳市周边城市的快速发展，而且周边城市的发展逐步走向成熟，和我们市内五区没有什么太大的区别，还有大家公认的沈阳南部经济发展区，特别是五里河乃至浑南新区，去年增势很猛，这些项目的带动，市政府还有一些重大的举措，03年的金廊工程，04年又提出了银带的开发，等等一系列政府的举措应该说对沈阳市整个的地产经济的拉动起到了一定的作用。
穆秀仁：刚才咱们会长讲的是宏观的，咱讲一下东北振兴沈阳先行，房地产在里做了什么样的贡献？我从微观角度讲，大家都知道，沈阳过去是污染比较严重的城市，经济效益随着计划经济向市场经济过渡也出现了很多的问题。这样就有必要在沈阳市的发展建设过程中，解决环保问题，解决工业企业技术改造问题，在这两个方面，应该说房地产功不可没，大家知道的，铁西区的北二马路周围工业区的改造，政府的决策是对的，把原有的工业企业整体腾出来把地卖给开发商，然后政府拿着这笔卖地的钱，在沈阳市的周边新的工业区，重新建一个企业，这就是说用开发商的积极性，用开发商的资金使工业企业实现了改造，第一个解决了企业的技术改造问题，第二个为沈阳整个城市的环保做出了很大的贡献。这是微观上补充一下。
至于说由于房地产的开发促进了城市的发展，安排了城市就业使得工业企业下岗分流人员得到了安置。我100多万米，他100多万米，每家都安排几百人，从许多方面看，工业立市也好及沈阳先行也好，我认为房地产开发企业功不可没。
主持人：综合两位老总的意见说的主要是三点，第一点在振兴东北期间房地产在工业布局方面起到了一个优化产业布局的作用，第二个在城市方面，原来的城市规划和现在人口的增长GDP增长不适应了，有一个新的升级，在商业和居住环境方面，在整个生态环境改善方面起到了一个作用。
咱们现在因为开发量在200万以上，预期的两三年之内有更大的亮化出来，有一个新的房子大概七八十万平米，房地产大盘时代要来临了，在沈阳地区，结合两位老总的经验大盘对于咱们企业操作的经验模式和城市环境而言对于咱们来说有什么样的问题？在操作过程中如何超越小开发商？
赵昱：应该说做大盘的风险要大，先说一下沈阳的大盘怎样来界定，我个人理解目前沈阳这种发展态势，这个盘在50万平方米以上的我设定为大盘，这个是相对来说，但是和南方比，广州的番禺可能100万不算是大盘。在番禺上百万平米的盘我觉得数不胜数，因为我04年整个考察了一下，因为我要做大盘，必然要学习，给我的感触是不够大，但是相对沈阳市场算是大盘。
在这儿之前，好象沈阳市在20、30万米的很多了。这是首先明确一下大盘的范围。
再就是，刚才主持人说了，大盘究竟什么含义？严格意义来讲，我刚才也说了大盘有风险，这个风险特别是我前期规划方面感触特别大，第一个是我要充分了解我们这个盘所在区域的投资环境。广一点说，我要了解沈阳市的经济环境，这几年的经济形势我要做一个长期的分析，它的持续性是多少，地产的走势如何？从宏观上，从微观上来讲我这个盘所在的地区，比如说我这个盘座落在沈阳市的东部，那么东部地区究竟在沈阳市这个区域中占有什么样的地位，我要认真地分析。首先考虑我的微观环境的投资含量，东部的情况来看，我简单地给大家介绍一下，大家可能知道我们沈阳市去年申办成功的园博会，这个好消息，政府要在这个项目投资大概几十个亿，由于这个项目座落在沈阳的东部，可能要带动沈阳整个东部地区，特别是旅游和地产的融合，这种提升，特别是对我们沈阳市城市整个档次品位的提升起到了一个非常重要的作用。那么这个项目由于座落在沈阳市的东部，位置非常优越，还有一条是我们去年政府又申办成功世界遗产的项目，其中有一个就是座落在我们沈阳市的东部，大家知道的东陵，再就是政府，这些年一贯倡导的东部青山半路城的总体思路，等等这些好消息，促进我在沈阳市的东部做盘，但是我还要说这个盘有风险，为什么这样说呢？因为做大盘不是一年两年能做完的，长远来看要经过三年到五年的时间运作完，三到五年的时间这个地区的经济是否能持续这么长的时间是我要考虑的。
第二个是人的购买力是不是能够坚持跟你到底，还有你的产品的生命力是不是永远那么旺盛，是不是永远受老百姓的欢迎，这些一系列的问题，还有现实点说，政府现在对东部已经有一个姿态了，加大投资的力度，有大动作的开发动作，但是还有一些局部和微观的细节，比如说我这个盘我更关心这个盘的整个城市的基础设施是不是能够跟进这是我的风险，我盘做完了，房子也卖出去了，老百姓进驻不了，刚才说了，基础设施跟不上也是问题，也是风险。政府不可能因为你这一个盘如何去配套和完善，他要有完整的体系来运作。这个问题，这个矛盾怎样解决？首先从企业自身考虑到，这个风险意识从一开始立项那天就应该意识到这个问题。所以说，有困难吗？有困难，一要了解投资环境的不同，二要了解市场的需求，三要做大盘还有一定的经验，刚才我说了，因为前面已经运作了三个盘，都在二十多万平米，应该说对二十几万平米的盘有一定的经验，已经成功地运作了一些，经验对于我运作下一个大盘有一些作用，当然还有一些其他的因素。
