本报曾刊发文章称《有人动议集资建房》，引起不少上海市民的关注，但这主要讲的是北京的事。据记者了解，北京“市民集资建房”虽然已经成立公司，但还没有进入实质性操作阶段。记者日前从一家公司获悉，他们正在着手谋划“集资建房”，其整体预算和操作方案已基本形成。但为了更好地让该计划实施，这位“集资建房”发

    起人不愿意透露姓名。

    “集资建房”可以省40%以上

    祁姓“集资建房”策划人称，发起集资建房这一策划，说到底主要还是因为上海目前的房价太高。一些想在内环内买房的普通收入者手里的资金根本不能实现自己的住房梦。如果大家能“集资建房”则至少能省下40%以上的成本。也就是说以现在内环内15000元左右/平方米的商品房来看，“集资建房”的成本大概在8000元/平方米左右。

    祁先生说，因为自己做过开发商，也做过代理商。所以对成本控制和开发商的利润有很清晰的认识，对于房地产的开发、销售流程也很清楚。此次他们希望建一幢商住两用楼，因为是第一次操作，其计划寻找的地皮地理位置在内环以内，初步计划其面积为12亩，以目前内环内的价格来看每亩土地的价格约在800万元左右。将来建成的商住楼为“小高层”，容积率在2.5以内，总共为200户。

    “集资建房”将会得到广大市民的支持

    目前上海的房价使得“集资建房”会受到许多中产阶级的支持。由于建的是商住楼，其未来对当地税收的贡献也能得到当地政府的支持。从开发成本上来看，土地成本是没办法回避的。但“集资建房”最大的节省部分就是开发商的利润。祁先生说，以他这么多年来的房地产经验来看，开发商利润30%是很正常的。而因为是“集资建房”，未来建好的房屋将以“股份分红”的形式分配给股东，所以也没有什么营销成本，这也将节约开支约占10%。

    “集资建房”面临的几个问题

    谈到“集资建房”，有几个不容回避的问题。首先是拿地的问题。祁先生说，如果要“集资建房”，那首先就涉及到一个成立公司的问题。他们的操作方法是，每人以50万入股成立一家公司，那么这个公司以200个股东来计算，公司将有1亿元资金，公司将用这部分钱用作土地招标。据祁先生讲，在内环线内这样面积的土地比较多，而一些大的开发商甚至看不上这样的土地，所以土地的问题不难解决。

    其次是资金安全性。未来成立的是股份公司，也就是说这家项目开发公司将由200个小股东组成。为保证资金的安全和避免造成“非法集资”，公司将把所财务委托给一家知名的财务公司。公司将来的每笔开支都至少要董事会全体成员同意，重大的事情要全体股东大会2/3以上通过方能生效。

    再次是项目的具体操作问题。拿到土地后，公司将通过抵押的形式向银行贷款。按照相关规定目前可以贷到土地价格的七成，也就是说差不多可以从银行拿到7000万的贷款，这些贷款将主要用在建造成本上。要使得该项目顺利实施，将有一个项目团队来具体运作，也会有一定的办公费用。等一年多至两年，房子建好后，公司将组织分房，200个股东分200套房子，房子的房型和楼层主要以入股顺序和抽签为准。每人领到房子，根据实际的面积和单价办好银行按揭手续后，其股份也随之注销，公司也将随之解散。

    发起人能从中得到什么利益

    作为一个商人，祁先生不会也不可能做无利的生意。因为是发起人，未来成立的公司，他就是总经理，也就是说在这两年内其可以得到公司发给的薪水。据其称一年大概在30万左右，两年就是60万。其次，因为他也是股东，由于通过这样的操作，未来他到手的房如果再卖出也会有一倍以上的利润。也就是说两年之内他从公司将大概获利130万左右。

    当然相比之下这是次要的。祁先生最大的利益可能就是，在未来他这种操作模式成功后，其声誉也将大涨。这种理念所带来的收益不是一些绝对的数字能说明问题的。据祁先生说，他希望通过这样的模式其公司能在“香港创业板”上市。

    最近，我们对部分读者就买房时最关心的问题做了一个随机调查，结果是大家首先关心的是价位和地段，然后是周边环境和各种管理等等。几乎所有的人都忽略了一个问题，那就是房子的质量问题，但质量是决定一切因素的基础。大家很有必要对这个问题加以重视。（记者 闫志刚）