新华网北京１月２６日专电（记者赵宝堃）时下，在房地产市场，一种“自己动手、丰衣足食”的冲动在大力推行个人住宅商品化的潮流中逆流而起，并得到了不少人的热烈响应。

    上海是我国第一个出现个人合作造房梦想的大城市。“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房团队是你的最佳选择！”２００３年４月一位网友的帖子发出不到一个月，就有５０多位海外留学人士、国内ＩＴ人员、金融界人士、房屋设计师等加入团队。可惜，这个团队在建房税收、地皮等方面没有得到有关部门的支持而迅速解散。

    再次引起人们对个人集资合作建房的关注、并在整个房地产领域引起轩然大波的是北京首个个人集资建房案例的出现。联想集团的电脑工程师凌罡去年１２月在网站发布了自己个人集资建房设想，一张帖子迅速招募到５００人参与，并成功组建了行政、财务、法律和工程四个小组。今年１月中旬，“合作建房联盟”的成立标志着这支合作队伍正式组建，项目也进入实质操作阶段。据测算，他们可省掉开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，房价一般要比周边项目商品房低４０％。

    事实上，进入２００５年后，个人集资建房方案在南京、厦门、成都等不少城市纷纷出炉。厦门一网站今年“集资建房”召集令发布后，报名者不少，他们的“集资建房”筹委会正在组建。１月份，成都也有人正式发出倡议，要征集１００人集资盖房子，组织者称他们近期将向成都市有关部门提交集资建房的相关报告和详细计划。

    然而，个人集资建房之路并非坦途，面临不少难题。

    寻求政府与政策支持拿到地皮是个人集资建房项目启动“难迈的第一步”。上面所提到的上海项目遇阻的原因之一，就是上海市有关部门没能给“海归们”免去建房的所有税收，他们在寻找土地问题上也遇到重重困难。

    以北京方面为代表的新探路者在“８·３１”土地大限后要走的是参与土地竞标的路数，他们不需找政府“照顾”或者直接“划拔”的土地。北京市和四川省国土和建委等方面已向媒体表示，在土地进入公开市场后，个人买地的行为是行得通的；关键是取得土地后，必须按约定使用土地，比如土地用途、容积率等。

    融资是第二道难关。按北京方面的计划测算，个人集资建房的融资情况看起来似乎比较乐观。据测算，预计招募资金５００份，每份合作资金需求１５万元，即自筹资金７５００万元，可向银行贷款１.１２５亿元，即项目最多可承担资金１.８７５亿元。此外，还有项目备用资金３０００万元，足以应付可能发生的不可预期费用。

    银行业已有人表示：凡属于非赢利的集资建房资金筹集，不属于非法集资。但是，关于贷款方面，有专家说，贷款风险是金融机构放贷时考虑的先决条件，如何评估集资建房的风险，可能是金融机构的新问题。

    合作建房整体管理和有效运作是个人集资建房绕不开的第三道难题。房地产开发技术性强，管理工作繁杂，要求组织者必须有较强的管理能力和管理经验。在此方面，除了涉及如何保障集资的安全性外，如何降低开发成本、如何选择工程监理公司、安排物业管理和维修基金的制度等问题可谓“一箩筐”。

    另外，这种仓促成立的合作公司，在应对土地贬值、业主退出等房地产开发风险防范方面，也是一个值得探讨的话题。

    目前，我国消费者获得住房的途径主要是市场上的商品房、政府扶持的经济适用房和廉租房。个人集资合作建房虽然还没有成功案例，但是人们还是希望它能成为我国房地产的一种新供给模式。如果这样以较低的成本使开发项目成功，除了参与者获利外，至少还会给我国房地产开发商们“上了一课”，同时也给政府和管理部门房地产市场的宏观调控提供一个参照，使我国大中城市房地产市场恢复到更加理性的状态。（完）