提出并运作北京首例“个人集资合作建房”项目的于凌罡认为，业主出资合作建房是房产发展新模式

对话人物

      于凌罡31岁，北京人，本科学历，某著名IT企业工程师。北京首例个人合作买地建房的倡导者和召集人。他于2004年提出“合作盖房”的理念并逐步付诸实践而使其名声大噪。

对话动机

        在今天房价高昂和中国房地产被广泛质疑为泡沫的背景下，于凌罡发起的北京首例合作建房事件备受社会关注。

        其中追随者有之，质疑者有之，不看好者亦有之。有人认为，于凌罡合作盖楼是老百姓当家做主的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志；也有人认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为。

        今年1月中旬，“合作建房联盟”的成立标志着于凌罡合作盖楼合作队伍的正式组建，项目也进入实质操作阶段。那么，于凌罡“个人集资合作建房”的成功性有多大？意义何在？本报记者与他进行了对话。

    于凌罡：我不是什么布道者，只是一个想通过实际行动向大家证实一种新模式的年轻人。本报记者康亚风杨杰摄

  　自己的物业和底商自己做主

    《新京报》：于凌罡你好，先做个解释吧，你提出的“合作盖楼”是怎么一回事？

    于凌罡（以下简称于）：简单地说，就是许多人在法律许可的范围内，按一套协议共同出资购买土地，然后招标盖房子给自己住，自己的物业和底商自己做主。

    《新京报》：大致说来，“合作盖楼”需要经历什么过程？

    于：首先是制定一套合理的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿者、参与者进行完善，使之成为具有法律效力的一整套协议。

    然后进行协议公正，办理验资手续，成立法人机构，竞标购地，招标设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，提供相关的物业服务和管理服务。

    《新京报》：为什么想到合作盖楼？是不是因为现在房价太贵，想省点钱？

    于：1999年我就在网易发起过类似的想法，当时仅仅出于节约的概念，提出盖一种酒店式的青年公寓，房子尽可能小，但当时的计划漏洞百出，很难实践。后来经过长时间的思考，有了现在的想法。

    我认为这是一个基于社会责任感的个人理想，是为了让大家能住上最舒适的住宅。当然，省钱也肯定是考虑的一个方面。

    《新京报》：估计可以省多少钱？

    于：可以省四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。

    加上这个项目资金管理模式透明，据我们估算，大约能省15%至20%.但我们更看重的，是这个房子建下来主要是有两个优势：底商收益和物业自主。对一心想买便宜房子的人，我们不会接受。

    《新京报》：有专家认为，你们在工程造价、企业管理运营成本等方面，要支付更高的代价，折算下来，所花费用与商品房相差无几。

    于：我不这么认为。房产价格最主要是土地成本，这点上我们和开发商一样。然后是建设成本，只要设计确定，谁建都差不多，而我们会有一个优势：资金到位，直接给钱，开发商是垫资，这种情况下价格必然不同。相关的市政费用上我们会高一些，因为我们的项目比较小，分摊下来相对较高。

    至于销售，我们并不存在广告等成本，自然会比开发商便宜。另外在传统购房过程中，存在的均摊面积和相关产权的计算，这里也可以省一部分。

    《新京报》：谈到省钱，还有团购这种方式，而花费的时间、精力会比合作盖楼小得多。

    于：如果一次买下一栋楼，团购可能会省一些钱。但问题是，你不能买到非卖品———物业自主和底商收益。

    《新京报》：你所说的“物业自主”和“底商收益”是什么意思？

    于：“物业自主”是说，我们不再像以往那样以个人面对物业公司，而是买房人组成一个机构，去面对一个一个物业员工，变弱势为强势，保证我们的权益，得到想要的服务。

    “底商收益”包括底层商铺、楼顶广告牌、附属建筑和配套设施，包括停车位等。以往这些收益都被开发商无偿占有，现在我们可以把它拿回来。这部分价值非常可观，而且可持续。

    《新京报》：你们的楼准备建在什么位置，怎么规划的？

    于：预计是在北京北四环内建一栋小户型住宅楼，建筑总面积在2万到4万平方米，楼高60到80米，地下2层，地上13到16层。